Engenharia do bem
Depois de semanas na berlinda aparecendo como personagem principal em histórias de final triste finalmente uma noticia que vem para lavar a alma daqueles que confiam no poder que a engenharia tem para trazer o bem. O Valor de 15 de fevereiro repercutiu matéria da bloomberg business week que trata da história por trás das pontes que ilustram as notas de Euro. Segundo a matéria “No início dos anos 90, funcionários do recém-criado Instituto Monetário Europeu, antecessor do Banco Central Europeu (BCE), reuniram-se para discutir como seria sua nova moeda comum, o euro. Houve um consenso no sentido de que não deveria aparecer a iconografia de nenhum país nas cédulas, uma vez que seriam sete denominações – notas de 5 a 500 euros -, e haveria ao menos 12 países-membros. No interesse da equanimidade, os funcionários concordaram em usar monumentos genéricos para adornar as futuras notas de euro. As estruturas não existiriam em nenhuma parte da Europa, mas poderiam estar, teoricamente, em qualquer lugar.” Um jovem designer gráfico holandês chamado Robim Stam se interessou pelo conjunto de pontes que via nas cédulas, quis saber da origem dos desenhos e descobriu que “As pontes foram desenhadas por Robert Kalina, funcionário do Banco Nacional da Áustria, em meados dos anos 90, como homenagem à engenharia europeia. Quando Stam, que tem uma veia rebelde, soube que as estruturas não existiam, ele pensou em mudar isso. Decidiu que construiria as pontes em sua cidade natal, no monótono subúrbio de Spijkenisse, em Roterdã.” Dentre 40 projetos apresentados para ilustração das notas o das pontes foi o vencedor sendo que “Cada ponte nas notas de euros representa uma época arquitetônica europeia distinta: clássica, românica, gótica, renascentista, barroca e rococó, industrial e de estilo moderno típico do Século XIX. Quanto maior o valor da nota, mais recente o estilo.” A história é bem melhor do que conto de fadas, pois não apresenta personagem “mau” e o enredo se desenvolveu perfeitamente do inicio ao fim o que pode ser comprovado a partir da leitura dos trechos a seguir; Meio por brincadeira, Stam comentou a ideia de construir as pontes com Gert-Jan’t Hart, vereador em Spijkenisse e gestor de novos projetos de construção civil na Câmara Municipal. “Eu achei que era uma ideia brilhante”, disse Hart. “Todo cidadão europeu e todos os membros da comunidade europeia com o “biljet” [cédula, em holandês] em suas mãos teria um vínculo com Spijkenisse”. Por coincidência, a cidade tinha necessidade de um conjunto de pontes para dar vazão ao tráfego de bicicletas, carros e pedestres na travessia de um riacho que circunda um novo conjunto habitacional de classe média: Het Land (o interior). “Nós já reserváramos, em nosso orçamento, dinheiro suficiente para seis pontes”, disse Hart. Como o esquema urbano necessitava de seis, e não sete, pontes, duas das sete pontes das cédulas de euro – a clássica, da nota de 5 euros, e a gótica, da de 20 euros, estão sendo construídas como pontes de dupla personalidade, com 20 metros de largura. O projeto inteiro custará a Spijkenisse aproximadamente € 1 milhão (US$ 1,29 milhão). “As pontes do euro sairão uns 25% mais caras, mas toda a atenção que atrairão mais que justifica a sua construção”, disse Hart. Stam, que não tem formação em arquitetura, associou-se a engenheiros para projetar réplicas pré-fabricadas das pontes dos euros em cimento colorido, para serem transportadas para Spijkenisse e montadas nos locais designados. Ele supervisionou os construtores para garantir que as pontes moldadas em concreto seriam cópias fiéis e estruturalmente confiáveis dos desenhos nas notas de euros. Em 24 de outubro, quando representantes dos 27 países membros da União Europeia reuniam-se numa cúpula em Bruxelas, com o objetivo de resolver os problemas urgentes da Grécia e afastar a crise da zona do euro, a cidade de Spijkenisse inaugurou as duas primeiras pontes concluídas, a ponte vermelha românica, da nota de 10 euros e a renascentista ponte da nota de 50 euros, na cor de barro. Um dos mais importantes produtos da engenharia, as pontes, como representação da união entre os povos. Num momento em que uma bela ideia ameaça a ruir, no caso a zona do euro, um jovem arquiteto mostra que a materialização de desenho abstrato é plenamente possível desde que se investisse em perseverança. O arquiteto encontra um membro da câmara de vereadores que tem verba disponível para o projeto e que vê nele forte apelo social e determinante para o progresso de uma região degradada. Por R$ 2,7 milhões de reais é viabilizada construção de 07 pontes (Uma pechincha!) e no epilogo arquitetos e engenheiros trabalham unidos para que o sonho se torne de vez realidade. Para concluir reprisamos o trecho que nos lava a alma “As pontes foram desenhadas… em meados dos anos 90, como homenagem à engenharia europeia.” Pensando bem a historia está mais para surreal!
Mais um texto que “nos tranqüiliza” acerca de uma eventual possibilidade de bolha no mercado imobiliário brasileiro.Desta vez um artigo de Frederico Porto executivo da BFRE-Brazilian Finance & Real Estate. Graduado em direito pela PUC-SP, mestrado na University of Pennsylvania Law School para o Valor de 08 de fevereiro.Para comecar “Em geral, as bolhas imobiliárias surgem em economias onde há ambiente permanente de juros baixos. Nada mais distante da realidade brasileira”.Agora um esclarecimento didático e necessario que demonstra quão mais prudente é o mercado imobiliário brasileiro em relacao ao americano, mesmo que a prudência esteja ligada à necessidade das construtoras em se capitalizar um tanto atraves do comprador do imovel já que a disponibilidade de credito bancário ainda é restritiva.Segundo o professor, ”Outra característica de mercados suscetíveis à formação de bolhas é a atuação intensa de “flippers”, ou seja, investidores que alocam recursos para o mercado imobiliário objetivando um lucro rápido. Eles exploram o setor como alternativa ao mercado de capitais ou como uma fonte de investimento meramente especulativo. Essa atividade aumenta artificialmente o valor do imóvel com o consequente desequilíbrio entre oferta e demanda…Em que pese o argumento de que certos compradores de imóveis na planta possam estar especulando, vale notar que a natureza desse tipo de financiamento no Brasil é muito distinta de mercados como o americano pré-crise de 2008. Aqui, via sinal e parcelas mensais, o comprador capitaliza por vezes até 30% do valor do imóvel antes da entrega. Lá, compradores na planta investiam valores muito menores. Muitas vezes, sequer pagavam pela opção do direito de compra. E, quando da entrega do empreendimento, caso houvesse redução do valor de mercado do imóvel, muitos não exerciam a opção de compra, aumentando a oferta de imóveis no mercado.”Prossegue o professor “Outro aspecto que se observa é a ausência de produtos no mercado de crédito imobiliário brasileiro, onde o devedor possa financiar mais do que o valor de mercado do imóvel, pagar apenas a parcela referente aos juros da parcela (amortização negativa) ou/e obter crédito sem apresentação de documentação comprobatória de renda. Além disso, o arcabouço regulatório brasileiro é menos fragmentado que o americano. O BC regula e fiscaliza as entidades que concedem crédito imobiliário, diferentemente dos Estados Unidos, onde uma sistemática regulatória complexa possibilitava a existência dos chamados “bancos sombra”, que concediam créditos sem avaliação devida da capacidade de pagamento do contratante, e operavam alheios à supervisão do regulador.”"…No que tange ao mercado de securitização, nota-se que as estruturas existentes no mercado brasileiro não atingiram a complexidade dos instrumentos mobiliários dos Estados Unidos. As estruturas dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) brasileiros (sênior/subordinado, por exemplo) são claras e chegam a ser consideradas até mesmo pueris quando comparadas aos instrumentos de seguro mobiliário (“monoliners”) e as complexas estruturas de “collateralized debt obligations” (CDOs), que contavam com mais de 50 séries e títulos respaldando uma única emissão, fato que inviabilizava uma precificação adequada do instrumento.”Tratados sempre como “Focos de bolha” os mercados paulista e carioca foram manchete de matéria publicada no Estadão de 10 de fevereiro, “O mercado imobiliário de São Paulo e do Rio deverá ter recorde de entrega de edifícios comerciais de alto padrão em 2012, de acordo com pesquisa da consultoria Cushman & Wakefield. Só em São Paulo, as construtoras estimam entregar 570 mil metros quadrados de escritórios “classe A”, cinco vezes mais do que o volume registrado em 2011 e um aumento de 28% em relação ao estoque total.”Pará sustentar a perspectiva a matéria informa que “A taxa de vacância de escritórios de alto padrão em São Paulo caiu 2,4 pontos porcentuais em 2011, para 7,8%, o menor nível registrado desde 2008. A redução dos espaços vagos se refletiu no valor do aluguel, que atingiu em 2011 a máxima desde 1995, quando a pesquisa foi iniciada. O preço médio do metro quadrado na cidade ficou em R$ 114 ao mês no fim do ano passado, uma alta de 24% em relação a 2010.”O mercado carioca nao fica atrás “No Rio, o recorde de entregas de escritórios de alto padrão foi quebrado em 2011. No ano passado, chegaram ao mercado 148 mil m², mais do que o pico do setor, registrado em 2008. Para 2012, a expectativa do mercado é superar 2011 e entregar 220 mil m² de imóveis comerciais no segmento, segundo a pesquisa da Cushman.”"Em 2011, o preço médio do aluguel desses imóveis caiu 10% no Rio de Janeiro, para R$ 120/m² ao mês. Mesmo assim, a cidade registra o maior valor de locação das seis capitais analisadas pela Cushman. “A queda foi pontual. Foram entregues muitos edifícios na Barra, que é um bairro com aluguel mais barato que o Centro, o que puxou a média para baixo”, explicou a gerente de Pesquisa de Mercado para América do Sul da Cushman, Mariana Hanania.”
Casos como estes sao justificados, segundo o professor, da seguinte maneira “Houve um inegável aumento nos preços dos imóveis, em especial nos maiores centros metropolitanos, como Rio de Janeiro e São Paulo. Aí reside a suspeita da existência de uma bolha. Todavia, em vez de especulativa, tal valorização reflete o crescimento e estabilização da economia brasileira, o gatilho da chamada janela demográfica e o crescimento da capacidade de consumo e tomada de crédito de uma parcela considerável da população, que até então estava alheia ao mercado financeiro-imobiliário. Além disso, a inflação, embora estável, ainda impacta no mercado da construção civil com aumentos nos custo da matéria prima e mão de obra.”Embora tenhamos um cenario “comportado” o professor salienta que “Embora não se observe sinais de que o mercado brasileiro esteja sob a égide de um processo especulativo, é importante que haja instrumentos para avaliação quantitativa da evolução dos preços dos imóveis para que reguladores, autoridade monetária e demais participantes do mercado financeiro-imobiliário monitorem a apreciação dos ativos imobiliários e enderecem os excessos adequadamente.”E sugere “Os índices hoje existentes no Brasil muitas vezes refletem os preços de venda ofertados (ou pedidos) por construtoras e corretores imobiliários, carecendo de uma metodologia que corroborem uma análise robusta e precisa. Um bom exemplo seria a adoção de um índice semelhante ao Case-Shiller Index dos Estados Unidos, com metodologia de âmbito nacional, porém representando a oscilação de preço em milhares de localidades, respeitadas as peculiaridades de cada região. Tal índice é alimentado por todos os participantes do mercado financeiro-imobiliário americano e reflete operações efetivamente realizadas em uma determinada área ou cidade. Naturalmente, a mera existência de tal índice não significa uma proteção contra processo especulativo, como se depreende da própria experiência americana. Porém, a existência de instrumentos e réguas adicionais permitirá que se aprenda com os erros e eventualmente mitigando, ou mesmo evitando, um processo especulativo no Brasil.”
Para entender melhor porque arbitragem para conflitos trabalhistas ainda nao vinga na construcao civil.Materia publicada no Valor de 15 de fevereiro da conta que “Em uma decisão ainda rara no Judiciário, a 76ª Vara do Trabalho de São Paulo reconheceu a validade de uma cláusula arbitral presente em um contrato trabalhista entre um alto executivo do mercado de capitais e o BTG Pactual. A Justiça do Trabalho é normalmente contra o uso da arbitragem para conflitos trabalhistas. Nesse caso, porém, o juiz Hélcio Luiz Adorno Júnior considerou que o documento foi firmado por um alto executivo de “notável formação acadêmica” e “expressivos vencimentos”.No caso da construcao civil presumi-se que a limitação se encontra nesta explicação “De acordo com o magistrado, a indisponibilidade dos direitos trabalhistas e a hipossuficiência do trabalhador são os motivos que têm impedido o reconhecimento de cláusulas arbitrais no contrato de trabalho. No caso desta negociação nem uma nem outra limitação existia O juiz Hélcio Luiz Adorno Júnior entendeu que o executivo não teria sido coagido a aceitar os termos do contrato de gratificação por ter “condições para negociar livremente sua contratação”. Além disso, o magistrado considerou que o bônus de retenção foge do padrão dos títulos de natureza trabalhista, declarando extinto o pedido formulado.”De toda a forma a dita sentença parece ter sido um marco ”A advogada Priscila da Rocha Lago, do Demarest & Almeida, escritório responsável pela defesa do BTG Pactual, afirma que a decisão é um paradigma porque relativiza a interpretação atual do Judiciário Trabalhista, exatamente em razão das peculiaridades dos contratos de trabalho desses altos executivos.”Caso ainda tenha restado duvidas sobre a explicacao do juiz a advogada complementa, ‘a Justiça do Trabalho tem considerado inválidas as cláusulas arbitrais por entender que os direitos trabalhistas são indisponíveis – ou seja, verbas das quais não se poderia abrir mão. Há também o entendimento de que o empregado é a parte mais frágil da relação trabalhista e poderia ser coagido a assinar contratos com previsão arbitral.”Mesmo em se tratando do caso bem especifico de um alto executivo a sentenca é simbólica “Para a advogada Selma Lemes, especialista em arbitragem, a decisão é interessante porque o juiz aceita essa forma de resolução de conflitos considerando que não há um desequilíbrio entre as partes na relação de trabalho…No entanto, segundo ela, o Tribunal Superior do Trabalho ainda é resistente a esse entendimento, mesmo quando se trata de executivos.”"O advogado Rafael Francisco Alves, do escritório L.O. Baptista, Schmidt, Valois, Miranda, Ferreira, Agel, afirma que a decisão reflete um posicionamento de vanguarda. “Até pouco tempo a Justiça não admitia o uso da arbitragem trabalhista em nenhuma hipótese. Agora esse entendimento já vem se flexibilizando”.Tamanha é a valorizacao salarial no nosso setor que daqui a pouco nos enquadraremos facilmente no caso apresentado na matéria.
Elinalda,ou ,uma boa solução da Tigre
A Elinalda começou na empresa como telefonista.
Eu brinco com ela que nem sabia segurar um telefone
Com o passar do tempo, graças a determinação dela, ela foi crescendo.
Cresceu tanto que hoje é o braço direito da gente na área de compras, manutenção e qualidade.
É tão braço direito que serve de desculpa para toda a engenharia da empresa quando algo dá pepino.
Hoje a Elinalda, com todos os afazeres, teve tempo de me enviar um email me apresentando um novo produto da Tigre o qual será de muita valia aqui na obra de Águas Lindas.
Em 25 anos de profissão foi a primeira vez que um “engenheiro” me mandou uma dica.
Em que pese as aspas, e o tanto de responsabilidade que assume, a Elinalda ainda não é engenheira.
Mas já passou numas 03 destas faculdades particulares e , encontrando tempo, vencerá mais este desafio.
A Faculdade pode até ser fraca, mas a Elinalda é forte e valorizará bastante o diploma que conquistará.
Meteorito e dor de dente
Matéria publicada na Folha de 08 de fevereiro apresenta uma serie de sugestões para o buraco na laje do edifício em São Bernardo do Campo, sugestões estas que não explicam muito…
Num único texto encontramos o seguinte ;
- Uma reforma malfeita na cobertura do edifício Senador, onde fica a casa de máquinas
- Segundo o delegado Victor Lutti, um perito do IC (Instituto de Criminalística) constatou preliminarmente que houve um reparo no teto para tentar conter uma infiltração. “Foi feito um reparo e esse reparo não me pareceu conveniente”, disse.
- Pode ter havido uma infiltração e ocasionado o acidente. Mas temos que aguardar os laudos da perícia.” A polícia praticamente descarta a tese de uma explosão.
- Na cobertura há uma espécie de edícula, onde são armazenados materiais de diversos tipos. Para engenheiros ouvidos pela Folha, o sobrepeso no pavimento pode ser a chave do problema.
- Provavelmente houve um uso errado do terraço do prédio”, diz Luiz Alberto de Araújo Costa, presidente da APeMEC (Associação de Pequenas e Médias Empresas de Construção Civil
- Tanto pela construção de uma caixa-d’água extra quanto pelo acúmulo de entulho ou de muito material de construção”, afirma Costa.
- “A fundação pode ter cedido, por exemplo, por causa do rompimento de alguma tubulação de água”, afirma Eduardo Barros Millen, presidente da Abece (Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria Estrutural).
Como tudo ou nada disto pode ter ocorrido passamos como sugestão a queda de um meteorito no local. O formato oval e bastante simétrico da abertura corrobora a ideia, e como seja muito provável que não passemos da fase de hipóteses a sugestão não poderá ser descartada pura e simplesmente.
Ate que ponto uma infiltração pode abalar a estrutura? Tantas pontes corroídas por anos a fio e sem manutenção e ainda suportando o trânsito de cargas mau pesadas pelas puçás balanças existentes nas rodovias brasileiras.
O calculo estrutural é matéria complexa e das mais difíceis nas boas escolas de engenharia. Em muitas é a única área que desenvolve pesquisa mais aplicada, pode-se afirmar que seja o principal prodígio da engenharia. Aplicado sem erros e enganos tanto por parte do projetista quanto do executor raramente permitiriam ocorrer tragédias como a ocorrida no Rio de Janeiro onde um prédio que há 70 anos desempenhava de forma aparentemente confiável seu papel de fornecer segurança e conforto aos profissionais que lá exerciam a profissão.
Desconsiderando a pressa e necessidade da imprensa, pouco afeita ao tema, encontrar logo uma razão para o ocorrido já que não se sabe qual será o furo de amanhã, deixamos,refiro-me a nós os técnicos, que a sociedade passe a acreditar que uma janela proibida na fachada ou 4 sacos de cimento em vez de 03 possa ter derrubado , implodido melhor dizendo, três prédios de uma vez.
Mais ainda, uma empresa a principio cuidadosa, pois teve o trabalho de pedir parecer técnico de um engenheiro calculista e ainda registrá-lo no CREA acerca de eventuais efeitos que causariam a estrutura o estoque temporário de sacos de cimento durante a reforma de um andar, passa a ser acusada de forma indiscriminada como potencial causadora da implosão.
Entidades técnicas ligadas a engenharia devem combater medidas e propostas de leis dispendiosas, inexeqüíveis e ineficazes como parecer técnico bianual acerca da integridade estrutural de um prédio que já começam a brotar(Aliás qual engenheiro terá coragem de emitir um parecer abstrato e superficial atestando a integridade de um prédio depois do que está ocorrendo com nosso colega de profissão que liberou o estoque de sacos de cimento?). Em vez disto devem apoiar que medidas muito mais sérias e eficientes como a implementação das Normas de desempenho NBR 15575 , e de manutenção de edificações NBR 5674, ambas com grande potencial de mudar o padrão de comportamento de quem projeta, constrói e cuida do predio.
Até lá é bom perder o medo de uma eventual queda de laje e continuar a visitar o dentista semestralmente, pois dente estragado ainda mata muito mais que implosão de edifício.
Balanço do Minha Casa Minha Vida
BALANÇO_CAIXA_MCMV_v2_31012012-para 090212
Eduardo, o homem que fez do “Minha Casa” a “Vida dele” nos apresenta o balanço do programa até agora. Confira!
Minha Casa Minha Vida 2 (Posição em 31/01/12)
- A projeção de contratação na Faixa 1 do PMCMV2 é de 300 mil unidades até 31 de dezembro de 2012
- Até janeiro 2012, 138.102 unidades foram contratadas na faixa 1
- Em todas as faixas do PMCMV2 já foram contratadas 519.126 unidades
- Previsão de crescimento de volume de financiamento PMCMV em 2012 de 25%
- A presidente Dilma afirma que será mantido subsídio para a Faixa 2
- A Inadimplência de financiamentos imobiliários é muito baixa, em geral em torno de 1,7%
- No DF não houve contratações na Faixa 1 dentro do PMCMV2
- Na Faixa 2 do PMCMV2, o Distrito Federal só bate Acre, Amazonas, Amapá, Roraima e Tocantins.
- As capitais têm tido dificuldade para contratações no PMCMV 2
- A Caixa acredita que a solução para as capitais é a criação de parcerias com estados e municípios
- Balanço do PMCMV 1 em todas as faixas: Contratadas 1.005.128 e concluídas 576.939
- Balanço do PMCMV Consolidado em todas as faixas: Contratadas 1.524.254 e concluídas 746.267
Quem responde pelo predio que “morreu”?
A implosao do predio no Rio de Janeiro suscita uma serie de boas discussões sobre construção de edifícios no Brasil. Uma delas é a de que um setor já em si bastante conservador no que diz respeito a utilizacao de processos construtivos inovadores pode se tornar ainda mais medroso em arriscar. Uma das possiveis razoes elencadas para a tragédia foi o fato de terem feito aberturas para janelas nas empenas laterais do predio.Obvio que para um edifício erguido pelo sistema tradicional este procedimento em nada afeta sua estabilidade todavia sabemos que a alvenaria estrutural nao pode sofrer tal tipo de interferência de forma indiscriminada sob pena de ocorrer sérios danos a estabilidade estrutural do predio. Neste caso o construtor depende muito da obediência do cliente final as recomendações passadas no manual do proprietário que por sua vez deve ser redigido com bastante clareza para que seja entendido.Alias a união entre processo construtivo inovador e limitações de desempenho deste processo devido ao mau uso por parte do morador pode levar ao surgimento de manuais de manutenção predial de excelente conteúdo o que nao se espera de um manual que discorra sobre o sistema construtivo convencional(que aguenta todo o tipo de desaforo).Outra barreira para o fortalecimento de sistemas inovadores seria o temor em utilizarmos sobrecargas inferiores para o calculo de fundações e estrutura para o caso de utilizarmos paredes leves como o dry wall no fechamento dos vãos internos. Seria um procedimento correto pois estaríamos tirando proveito ao máximo da tecnologia, todavia quem garante que mesmo com restricoes impostas no memorial de incorporacao a proibição de se utilizar alvenaria de bloco convencional no edifício seria respeitada pelo segundo , terceiro ou decimo inquilino do imovel?Isto mesmo! O decimo, pois fazemos obras para durar decadas ou seculo e nao anos e por isto a implosao do Rio de janeiro devia nos abalar fortemente pois o predio em questao tinha “apenas” 70 anos de vida e ,portanto, nao sobreviveu nem o mesmo tanto que o cidadão brasileiro médio, que pelos dados do IBGE, já vive mais que isto.O discorrer da “historia” do predio pareceu mais aqueles enredos que tratam da morte de um cidadão tido por todos como honrado, “era um predio da década de 40…”, feito à época em que os custos nao inibiam a utilização de bons materiais em quantidade e fartura e, portanto, “nao tinha porque ruir”. Aos poucos, todavia, vai se descobrindo alguns “pontos obscuros” na vida do inclito cidadão, três andares a mais aqui, um subsolo a mais ali, reformas e adequações acolá….A diferenca entre o cidadao e o predio seria a de que no primeiro caso o cidadao é responsavel pelos seus atos e no caso do prédio quem responde pelo coitado, que nem carteira de identidade( no caso o projeto de estrutura) possuía mais?
Manutenção- Carta ao bom síndico
Caro Sr Síndico
No que tange às preocupações relatadas em vosso relatório informamos que com base no que foi observado na referida visita o prédio “goza” de boa integridade dos elementos estruturais o que pôde ser depreendido notadamente da análise do estado de pilares e pisos no subsolo e região das juntas nas áreas internas.
Sem exceção as patologias tanto as muito bem representadas no relatório fotográfico quanto as “apresentadas” pelo senhor durante a visita estão ligadas à falta ou reduzida manutenção preventiva do prédio e “descuido” dos moradores quanto a intervenções que realizam no “corpo” do prédio para adequação das instalações prediais de suas lojas e salas ao tipo de comércio prestado ou fixação de um equipamento comprado. Em época de chuva os efeitos destes maus procedimentos sobre a edificação são superlativados causando danos aos materiais constituintes, desconforto aos moradores e, principalmente, reduzindo a vida útil da edificação (de forma bastante simplificada o termo se relaciona com tempo de vida do prédio sem manutenção preventiva).
A seguir, analisaremos e proporemos sugestões de melhoria para as patologias detectadas.
- 1. Trincas em torno das escadas de acesso frontal e posterior do prédio.
- Análise do problema
As referidas escadas não têm função estrutural estando assentadas sobre solo compactado e interligada ao piso do corredor das lojas através da “cola ou liga” entre os revestimentos.
Água de chuva e de lavagem do piso percolam por anos nas trincas e fissuras naturais que surgem no decorrer do tempo. Em época de chuva este efeito é mais danoso e este fato não ocorre apenas com o predio que administra, mas também em nossas rodovias que passam a apresentar uma infinidade de buracos. Da mesma forma que nas rodovias a água infiltra e encharca o solo, carrega as partículas que o constituem e faz com que o mesmo solape ou afunde um tanto. Com o passar dos anos a escada, assentada no solo, cede também e surgem as trincas e fissuras verificadas.
Outro aspecto a considerar é que tais escadas possuem um numero significativo de caixas de água pluvial, esgoto além das caixas de entrada dos registros de medição da Caesb, em seu redor.
Já foi dito e encaminhado ao menos em duas ocasiões posteriores aos síndicos de então que as redes externas devem ser alvo de vigilância rotineira do condomínio, e o excesso de esgoto e águas pluviais que transbordavam das caixas de passagem em virtude do mal estado de conservação das mesmas “varre” o solo em torno da estaca da fundação que sustenta o prédio o que pode provocar recalque da estrutura.Ligações clandestinas e sobrecarga excessiva de esgoto lançados pelas lojas contribuem bastante para o ocorrido acima relatado.
Infelizmente em nossa ultima visita percebemos que a manutenção preventiva da rede não vem sendo realizada a contento e percebemos que persistem ligações clandestinas ou “comunicação” entre redes de águas pluviais e esgoto.
- Sugestão de melhoria
Quanto às escadas sugerimos.
- “Rejuvenescimento” da escada com a troca do reboco de revestimento, vedação das trincas e fissuras com argamassa ou selantes á base de poliuretano e ao fim pintura de acabamento. Caso haja alguma cerâmica trincada proceder a troca.
- No caso das escadas que possuem contato direto com o solo, casos daquelas que possuem jardineiras em redor, além dos cuidados acima relatados sugerimos a remoção do jardim e da terra, impermeabilização das paredes laterais com manta asfáltica e posterior reposição do paisagismo. A impermeabilização deve ser realizada por empresa especializada. Tanto a empresa quanto o profissional responsável deverão ser registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) e fornecer certificado de garantia do serviço.
- Sobre as caixas de passagem faremos o comentário em tópico especifico
- Fissura na base de alvenaria e revestimento que envolve o pilar da lateral próximo a um dos acessos laterais do prédio.
- Análise do problema
A fissura em questão tem ao menos 05 anos de existência, data de quando foi verificada por mim pessoalmente pela primeira vez. À época a fissura já demonstrava ser antiga e desde então não houve qualquer movimento da mesma.
A camada de reboco que envolve o pilar é bastante grossa e provavelmente foi executada para dar maior “imponência” ao elemento em torno do pilar que sustenta o prédio. Provavelmente o mesmo fenômeno de recalque do solo descrito no item anterior em que tratamos da escada provocou esta fissura.
- Sugestão de melhoria
Como a fissura ficou restrita ao revestimento e alvenaria que “circunda” a base do pilar sugerimos solicitar a um arquiteto nova solução estética para o local (jardineira?). Apesar do bom estado do revestimento cerâmico a solução pode prescindir da utilização do mesmo tipo de produto pois é provável que não exista mais o tipo de material à venda na praça.
- junta de dilatação do prédio.
- Análise do problema
Dado ao comprimento ou tamanho da edificação foi necessário o emprego de juntas de dilatação que, grosso modo, são aberturas de cerca de 2 a 3 cm que deixamos à época da concretagem para “separar” o predio em partes que possam “trabalhar” , contrair e dilatar livremente sem provocar trincas ou fissuras no prédio. Estas aberturas são preenchidas com isopor e posteriormente vedadas com selante especifico em todo seu contorno interno e externo. Tomado o cuidado evita-se que a água da chuva penetre pelas aberturas e infiltrem seja para dentro das lojas que delimitam o elemento estrutural, seja para a própria estrutura de concreto e fundação.
Um bom selante empregado tem a propriedade física de expandir e contrair junto com o prédio sem que se quebre, trinque ou fissure. Todavia, com o passar do tempo o produto deve ser trocado pois começa a perder suas propriedades físicas.
No caso detectamos algumas situações que “contribuem” para perda da resistência ao envelhecimento do produto da vedação e o mau funcionamento da junta.
- Retirada do selante para execução de qualquer serviço por parte de algum dos condôminos e sua reposição por produto que não possui a propriedade física de distensão. O resultado é que o produto inadequado “prende” as duas partes do predio que querem “trabalhar livremente” e provoca a quebra das cerâmicas ou do reboco em torno da junta, conforme demonstrado em algumas das fotos apresentadas em vosso relatório.
- Utilização do espaço das juntas para passagem de cabos de antenas. Tanto a fixação de presilhas na região do selante quanto a remoção pura e simples do mesmo, apresentadas em fotos do vosso relatório, permite a livre entrada de água pelo espaço aberto e também pelas aberturas milimétricas perfuradas pelos parafusos de fixação. O resultado é que a água penetra pelas paredes vizinhas causando desconforto aos moradores e pior, acelera o processo deterioração do selante restante e ataca elementos da estrutura do prédio (concreto e aço)
Importante frisar que o estado de conservação do selante que protege a junta e que está aparente no corredor das salas do andar superior está em perfeito estado de conservação, a despeito do passar dos anos, o que corrobora nossa opinião da falta de cuidado com tão importante componente da estrutura da obra.
- Sugestão de melhoria
- Contratação de empresa especializada para nova impermeabilização da junta de dilatação em todo o trecho exposto à intempérie. Tanto a empresa quanto o profissional responsável deverão ser registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) e fornecer certificado de garantia do serviço.
- Proibição aos condôminos de contato com tal elemento estrutural.
- Comprometimento da integridade da impermeabilização.
- Análise do problema
Com base nas fotos apresentadas no relatório enviado a nossa empresa e do que foi constatado in loco durante a visita verificamos que há uma série de equipamentos e tubulações instalados e atravessando locais improcedentes. Em muitos dos casos a impermeabilização foi danificada provocando a infiltração de água na edificação comprometendo estrutura, revestimento, pintura, forro.
- Sugestão de melhoria
- Contratação de empresa especializada para executar nova impermeabilização da cobertura com os devidos cuidados citados acima. Hoje há empresas idôneas de impermeabilização que podem estender o escopo de tipos de serviço prestados e no caso, como o auxilio de um arquiteto contratado pelo condomínio estabelecer e executar os locais possíveis de passagem das tubulações e de fixação de equipamentos.
- Realizadas as correções acima sugeridas o condomínio se reúne para estabelecer um código de conduta que proíba o lojista de executar qualquer tipo de intervenção na cobertura sem estar munido de projeto e responsável técnico ambos registrados no conselho regional de engenharia e agronomia (CREA) além de rotina de apresentação oficial da intenção de obra tanto ao sindico quanto ao condomínio.
- Manutenção das redes externas de águas pluviais e hidrosanitárias.
- Análise do problema
A preservação da rede externa do prédio merece capítulo especial.
Como registrado em outros relatórios entregues por nossa empresa ao condomínio a falta de cuidado com a manutenção desta rede pode provocar grave dano ao edifício, todavia percebemos na ultima visita que a manutenção preventiva da rede não se tornou rotina.
O crescimento e diversificação do setor de serviços no Brasil é um fato e em bairros ricos como o vosso verifica-se o tanto que esta máxima é verdadeira. Projetado a cerca de 20 anos o prédio, como todos os outros de então, não previa instalações que viessem a comportar tamanha evolução.
Pelo que pudemos verificar o prédio conta com lavanderia, ao menos 02 self service de grande porte, parece que um deles serve mais de 3000 refeições por dia, e dezenas de petshops e salões de cabeleireiros. Com certeza a volume de esgoto lançado por tantas lojas não foi prevista no projeto original!
As caixas de esgoto e gordura, notadamente as do subsolo, foram projetadas para uma loja simples com banheiro e hoje são “obrigadas” a absorver uma vazão bem superior. O resultado é que o esgoto transborda, quebra e deteriora a caixa de passagem e infiltra no solo em torno da edificação provocando, dentre outros impactos, a infiltração nas paredes do subsolo(razão da maioria das manchas escuras na pintura) e carregando ou “varrendo”o solo tão importante ao “escoramento” das estacas que sustentam o prédio.
Para piorar a situação foi possível verificar que continuam sendo realizadas ligações clandestinas tanto dentro das lojas, por exemplo, dreno descarregando direto nas caixas de passagem, como fora, comunicação entre as redes de águas pluviais e esgoto,fácil de verificarmos dado o mau cheiro em algumas caixas e a presença de insetos na rede de águas pluviais.
A interligação entre redes agrava o problema da deterioração das caixas, pois quando acontecem fortes chuvas como agora esta água penetra na rede de esgoto através da tubulação executada erroneamente para interligação do esgoto da loja e destrói não só a caixa, mas também a tubulação de esgoto que não foi prevista para dar conta da vazão da água da chuva.
Para piorar ainda mais a situação as caixas de passagens internas às lojas e salas simplesmente “desapareceram” das nossas vistas em virtude do local em que estão instaladas servir de depósito ou demais utilidades para o lojista o que inviabiliza a supervisão das mesmas para detecção de eventuais erros de manuseio e solicitação de correções.
A tubulação que sai dos hidrômetros e se encaminha para salas e lojas está nalguns pontos em contato com partes da estrutura do prédio. Quando o mesmo “trabalha”, como mencionamos no item 02, ele quebra ou trinca o tubo de água provocando mais vazamentos.
- Sugestão de melhoria
- Contratação de um novo projeto de instalações hidrosanitárias e águas pluviais para o condomínio junto a escritório de reputação e currículo técnico comprovado. O projeto em questão levará em conta na dimensão da rede o tipo de ocupação existente hoje no prédio e teria seus custos arcados pelo condomínio.
- No projeto se levará em conta a utilização de caixas de poliuretano e/ou concreto que dificultam a ligação de tubulações clandestinas.
- De posse do novo projeto o mesmo será orçado por empresa especializada em instalações.
- De posse do projeto e do orçamento propomos então uma solução que embora radical é mais fácil e rápida de ser implementada; A troca completa da rede externa do predio , desta vez com os custos rateados com base no volume de esgoto gerado por cada lojista. As caixas internas às lojas também deverão ser trocadas.
- O projeto em questão também atualizará as caixas de hidrômetro e procurará criar uma espécie de shaft especifico para a rede de água fria, isolada da estrutura .
- Executada a nova rede o condomínio se reúne para estabelecer um código de conduta que proíba o lojista de executar qualquer tipo de intervenção na rede tanto interna quanto externa sem estar munido de projeto e responsável técnico ambos registrados no conselho regional de engenharia e agronomia (CREA) além de rotina de apresentação oficial da intenção de obra tanto ao sindico quanto ao condomínio.
- Será estabelecida em comum acordo com os condôminos uma rotina semestral de verificação, manutenção e correção de eventuais danos á rede. Sempre que ocorrer, a rotina deverá ser documentada e o resultado do relatório apresentado em reunião de condomínio especificamente convocada para discutir este tema.
Cumprimentamos ao senhor pelo compromisso que assume ao tentar corrigir uma série de falhas relativas à manutenção preventiva do edifício e esperamos ter contribuído tanto com nossa visita quanto com nosso relatório.
Reforçamos que apenas com apoio técnico competente e responsável e boa vontade dos condôminos é que boas soluções serão encontradas e implementadas.
O Valor de 01 de fevereiro informa que “A Companhia Siderúrgica Nacional (CSN), comandada pelo empresário Benjamin Steinbruch, fechou ontem a compra de uma siderúrgica de aços longos do grupo espanhol Alfonso Gallardo situada na Alemanha.” O negocio é bom para o Construcao Civil nacional pois marca a entrada da empresa no setor de acos longos e portanto mais um fornecedor de vergalhoes alem de Gerdau, Arcellor e Votorantim.Segundo a materia a CSN tambem produzirá aco longo numa fabrica de 500 mil m2 em construcao na cidade de Volta Redonda no estado do Rio de Janeiro cuja inauguração esta prevista para o ultimo trimestre de 2012, quando entao comeca a producao de fato do vergalhao.A CSN tentava adquirir ativos da empresa espanhola relacionados a cimento e aco na espanha, todavia o negocio nao prosperou. A partir de outubro do ano passado a negociação foi retomada desta vez tendo como foco “especificamente nos dois ativos alemães – a siderúrgica Stahlwerk Thüringen (SWT) e a distribuidora de aço Gallardo Sections.”Adquirir o controle de uma siderúrgica alemã nem de longe parece ser mau negocio afinal a materia cita que ”a empresa atende mercados alemão e de países do Leste europeu… os que se encontram em melhora situação devido à crise da Zona do Euro”, opera com 80% da capacidade instalada…e não só a construção não-residencial, mas focada também nas áreas industriais de equipamentos, engenharia e transporte, …é especializada na fabricação de perfis médios e pesados, com capacidade instalada de produção de 1,1 milhão de toneladas por ano. Esses produtos são destinados, por exemplo, à fabricação de construções metálicas, como edifícios, mezaninos, estádios, pontes, viadutos, passarelas, fundações, contenções, galpões, pontes rolantes.”A compra “custou” à CSN 320 milhões de Euros pagos do caixa da empresa alem de ter de assumir divida de 40 milhões de Euros da SWT.O negocio foi tao bom que Juarez Saliba, diretor-executivo de novos negócios e de fusões e aquisições da CSN “informou que não haverá mudança na gestão da SWT. “É uma operação enxuta, com padrão alemão, com dois executivos – um diretor industrial e um administrativo-financeiro, que serão mantidos”. Destacou que ao fazer essa aquisição, a CSN comprou também expertise no segmento de aços longos. “Os alemães vão nos ajudar, nos próximos oito meses, com treinamento, a formar o pessoal para nossa usina de aços longos em Volta Redonda”.
